Trước đây, chủ đầu tư dự án NƠXH (bao gồm dự án NƠXH độc lập và dự án đầu tư xây dựng NƠXH từ quỹ đất 20% dự án nhà ở thương mại) được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc sàn để xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư. Tuy nhiên hiện tại, quy định này không còn hiệu lực.

 
Cụ thể, tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (Nghị định số 35) do Chính phủ ban hành tháng 6-2023 và công văn đính chính nghị định này ban hành tháng 7-2023 đều bỏ nội dung được dành 20% diện tích đất ở để kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH.

 
Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm gia tăng quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp vốn đang thiếu và cụ thể hóa đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 của Chính phủ. Tuy nhiên, dưới góc độ địa phương, việc bỏ ưu đãi này sẽ làm giảm sức hút và không khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng NƠXH, nhất là NƠXH để cho thuê.

 
Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà cho rằng, việc bỏ ưu đãi dành 20% diện tích đất ở để kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thu hút đầu tư vào lĩnh vực này, ảnh hưởng đến thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Thêm vào đó, quy định dự án NƠXH độc lập phải có một số công trình dịch vụ, tiện ích công cộng để phục vụ cho cư dân cũng làm giảm sức hút với nhà đầu tư.

Giám đốc Sở KH-ĐT Nguyễn Hữu Nguyên cho rằng, thời gian qua, các dự án NƠXH mặc dù được hưởng ưu đãi về đất đai nhưng nhà đầu tư chưa mặn mà vì các lý do trong đó có thủ tục nhiều và phức tạp, bị khống chế mức lãi suất 10% và nhà đầu tư thiếu vốn…

 
Trên thực tế, quy định bỏ ưu đãi 20% diện tích sàn nhà ở để kinh doanh thương mại đã được nêu tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH ban hành năm 2021 của Chính phủ. Tuy nhiên, năm 2021 và 2022 dịch bệnh Covid-19 không có nhiều dự án triển khai mới nên khi Nghị định số 35 nhắc lại nội dung này các địa phương, nhà đầu tư mới có ý kiến nhiều.

 
Ý kiến về quy định bỏ ưu đãi 20% diện tích sàn nhà ở để kinh doanh thương mại​

 
Hiện nhà đầu tư lẫn địa phương đều cho rằng, trong điều kiện dự án bị khống chế mức lãi suất, lại thêm giảm ưu đãi sẽ khiến NƠXH vốn đã khó lại càng khó thêm.

 
Theo Giám đốc Sở KH-ĐT Nguyễn Hữu Nguyên, áp dụng thêm quy định bỏ 20% sàn để kinh doanh thương mại nhà đầu tư sẽ bị giảm lợi ích, không tiếp tục làm thậm chí quay lưng với NƠXH. Địa phương sẽ rất khó khăn trong mời gọi đầu tư NƠXH.

 
Giám đốc Sở Xây dựng Hồ Văn Hà cho biết, vấn đề này UBND tỉnh đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ tham mưu bổ sung các chính sách ưu đãi diện tích sàn kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH; đưa nội dung chính sách ưu đãi này vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và cho phép áp dụng ngay khi luật này được thông qua vào cuối năm 2023. Đồng thời có điều khoản chuyển tiếp cho phép áp dụng các chính sách ưu đãi này đối với dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành.

 
Về thủ tục đấu thầu dự án NƠXH, tỉnh đã ban hành quy trình rút ngắn đối với dự án NƠXH, tuy nhiên thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn mất nhiều thời gian. Do đó, tỉnh kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành theo thẩm quyền hoặc báo cáo Chính phủ ban hành quy định riêng về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH theo hướng chỉ định nhà đầu tư trong một số trường hợp hoặc rút ngắn thời gian tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm tạo điều kiện đẩy nhanh việc thực hiện các dự án NƠXH, nhà ở công nhân.

 
Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh (TP.HCM) cho rằng, bỏ ưu đãi 20% sàn nhà để kinh doanh thương mại chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, tiến độ triển khai dự án NƠXH. Tập đoàn sẽ kiến nghị đến Bộ Xây dựng sửa đổi quy định bằng cách tiếp tục cho hưởng ưu đãi; đồng thời kiến nghị sửa đổi quy định về đối tượng, điều kiện mua NƠXH.

Hiện các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng chuyển sang làm NƠXH vì nhà ở thương mại gặp khó khăn về chính sách, nguồn vốn và nhu cầu không cao. Nếu NƠXH thực sự thông thoáng về thủ tục, ưu đãi hấp dẫn chắc chắn cán cân cung - cầu NƠXH sẽ dần cân bằng và mục tiêu cả nước xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn đến năm 2023 sẽ sớm thành hiện thực hơn.